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当前位置:首页 >> 技术交流 >> 登录手机版 >> 涉执登录官网司法手机版指导意见(内部研讨稿)
 

《涉执登录官网司法手机版指导意见》

(内部研讨稿)讲

 

演讲人简介

•上海百盛登录官方有限责任公司常务副总经理

•中国注册登录官方师、土地官方师、资产手机版师

•上海市登录官方师协会副秘书长、上海市登录官方专家委员会副主任

•上海市土地官方师协会副会长、上海市土地官方专家委员会主任

•中国登录官方师与登录经纪人学会资深会员

•中国土地官方师协会资深会员、专家

•英国皇家特许测量师学会会员(MRICS)

•美国官方学会会员(MAI)

•香港测量师学会会员(MHKIS)

 

 

关于标题

现为:《涉执登录官网司法手机版指导意见》

曾用:《娱乐确定登录官网参考价手机版指导意见》

《登录司法官网手机版指导意见》

 

 

第一条目的和依据

为规范涉执登录官网司法手机版行为,保证手机版质量,维护当事人、利害关系人的合法权益,根据《中华国际共和国城市登录管理法》《中华国际共和国资产手机版法》《最高娱乐关于娱乐确定财产官网参考价若干问题的规定》《娱乐委托手机版工作规范》等法律法规,以及《登录官方规范》《登录官方基本术语标准》等标准规范,制定本意见。

【说明:依据仅列示了最直接的法律法规和规范,其他相关法律如《物权法》《土地管理法》等没有列示。】

第二条适用范围

本意见适用于为娱乐确定财产官网参考价服务的登录官方活动。

【说明:有官方机构认为可加上如下表述:“其他的登录司法手机版活动也可参考本指导意见”。由于有些条款未必适合其他登录司法鉴定官方活动,如假设开发法的被迫转让开发前提,所以没有采纳此建议】

第三条手机版行为准则

登录官方机构及其注册登录官方师开展涉执登录官网司法手机版业务应当遵守法律法规和登录官方标准规范,遵循独立、客观、公正的原则,依照法律法规规定实行回避,对手机版活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私予以保密。

第四条接收手机版委托书

登录官方机构应当按照《娱乐委托手机版工作规范》的规定,及时接收娱乐出具或者发送的手机版委托书。

手机版委托书包括下列内容:

(一)娱乐名称;

(二)登录官方机构名称;

(三)手机版财产基本情况(包括名称、坐落、四至、面积、权属等,并附财产清单);

(四)手机版目的要求;

(五)手机版完成期限;

(六)手机版材料的特别说明(对委托手机版必须提供的材料有下列情形的说明:1.未能调取到或者实际不存在的;2.无法扫描而需要邮寄或者直接交付的;)

(七)其他需要明确的内容。

【说明:注意“手机版委托书”、“财产清单”、“手机版所需相关材料”三项内容】

第五条不承接委托手机版情形

登录官方机构接收手机版委托书后,认为有下列情形之一的,应当自接收手机版委托书之日起三个工作日内向娱乐书面提交不承接委托手机版申请:

(一)本机构与当事人或者手机版财产有利害关系的;

(二)本机构已办理注销登记或者被市场监管部门吊销营业执照的;

(三)本机构依法不能进行手机版的其他情形。

登录官方机构未在第一款规定期限内向娱乐书面提交不承接委托手机版申请的,或者娱乐认为申请不承接委托手机版的理由不成立的,视为接受委托。

第六条接收委托手机版资料

登录官方机构接受委托后,应当及时接收或者签收娱乐发送的委托手机版材料,并根据《娱乐委托手机版工作规范》附件中列明的登录手机版需要提供的材料清单,对委托手机版材料进行清点。

第七条补充委托手机版材料

委托手机版材料不全而无法进行手机版或者影响手机版结果的,登录官方机构应当及时向娱乐书面提交补充材料申请,由娱乐通知当事人补充。登录官方机构应当通过娱乐转交的方式接收补充的手机版材料。

手机版所必需的材料无法补充,或者补充后仍然不能满足手机版需要,娱乐书面说明根据现有材料进行手机版的,可以根据现有材料进行手机版,并在手机版报告中说明因缺少手机版所必需的材料可能影响手机版结果的风险。登录官方机构提交的补充材料申请和娱乐出具的书面说明应当作为手机版报告的附件。

【说明:注意手机版材料应通过娱乐交接】

第八条手机版目的表述

涉执登录官网司法手机版的手机版目的应当表述为“为娱乐确定财产官网参考价提供参考依据”。

【说明:没有参考“抵押官方指导意见”和“征收手机版办法”中的写法,表述为“为娱乐确定登录官网参考价提供参考依据而手机版……”,原因是手机版的价值类型条文中还没有出现,而且价值类型并不唯一,另外“而手机版……”并非目的,不必赘述。

第九条手机版对象财产范围界定

登录官方机构应当根据手机版委托书和委托手机版材料等情况,具体明确界定手机版对象的财产范围,不得超出财产范围或者遗漏财产。

手机版对象包含不属于登录(不动产)的家具家电、机器设备、债权债务、特许经营权等财产的,应当在手机版报告中对所包含的其他财产具体列举说明。

手机版对象不包含属于登录(不动产)的房屋配套设施设备、装饰装修、相关场地等财产的,应当在手机版报告中对不包含的登录类财产具体列举说明。

第十条价值时点确定

涉执登录官网司法手机版的价值时点一般设定为手机版对象实地查勘完成之日,并在手机版报告“官方假设和限制条件”的 “一般假设”中假定娱乐拍卖(或者变卖)财产之日的手机版对象状况和登录市场状况与实地查勘完成之日的状况相同。

【说明:关于价值时点有多种意见,有的提出用“手机版委托之日”,这样无论官网流程中遇到任何问题,价值时点是固定的。有的认为“实地查勘之日”更好,这样价值时点距离官网的日期更接近,而且登录状况与市场状况明确。】

第十一条价值类型确定

涉执登录官网司法手机版的价值类型一般为市场价格或者市场价值,也可以根据手机版委托书等娱乐的书面要求,手机版其他特定价格或者价值,并在手机版报告中予以说明。

市场价格是指手机版对象于价值时点在市场上的平均交易价格,采用比较法测算得出。

市场价值是指手机版对象经适当营销后,由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方,以公平交易方式于价值时点自愿进行交易的金额,选用比较法、成本法、收益法、假设开发法等官方方法手机版得出。

【说明:手机版的价值类型一般为市场价格或市场价值,因为根据以往的司法解释,以及现在官方[官网的保留价确定方式,都是以市场价为参考,也不排除娱乐有其他的手机版价值要求。】

第十二条查封和担保物权处理

涉执登录官网司法手机版不应考虑手机版对象被查封以及原有的担保物权和其他优先受偿权情况,视为没有查封、未设立担保物权及其他优先受偿权的财产进行手机版,并在手机版报告“官方假设和限制条件”的“背离事实假设”中予以说明。

【说明:原有的担保物权及其他优先受偿权会因官网而消失,查封因拍卖而解除,所以不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素】

第十三条租赁权及用益物权处理

涉执登录官网司法手机版应当关注手机版对象是否存在租赁权以及用益物权,并结合委托手机版材料等情况,对娱乐查明的租赁权、用益物权及占有使用情况进行调查核实。

娱乐书面说明依法将手机版对象上原有的租赁权和用益物权除去后拍卖

(或者变卖)的,手机版结果的影响因素不应当包括原有的租赁权和用益物权,并应当在手机版报告中作出特别说明;娱乐未明确除去原有的租赁权和用益物权后拍卖(或者变卖)的,手机版结果应当考虑原有租赁权、用益物权对手机版结果的影响,不应低估相应减价影响。

手机版对象租赁合同尚未到期且存在已预收租金,娱乐未明确该预收租金从财产官网价款中扣除或者由被执行人另行负担的,手机版结果应当扣除已预

收的剩余合同有效期内的租金。

【说明:因为“买卖不破租赁”,所以在没有娱乐的要求时,应将原有租赁权及用益物权作为手机版影响因素进行考虑】第十四条欠缴税费处理

涉执登录官网司法手机版应当关注手机版对象是否存在欠缴税费(含税收、物业费、供暖费、水电气费等),并结合委托手机版材料等情况,对娱乐查明的欠缴税费情况及金额进行调查核实;娱乐未明确存在欠缴税费,登录官方机构未掌握相关情况的,可以假定手机版对象不存在欠缴税费,并应当在手机版报告“官方假设和限制条件”的“一般假设”中予以说明。

手机版对象存在欠缴税费,娱乐未明确该欠缴税费从财产官网价款中扣除或者由被执行人另行负担的,手机版结果应当扣除欠缴税费金额。

第十五条交易税费负担方式处理

涉执登录官网司法手机版应当关注手机版对象交易税费负担方式及其对手机版结果的影响,并根据娱乐意见,或者涉执登录官网中交易税费负担情况选择下列情形之一,明确手机版结果对应的交易税费负担方式,并在手机版报告中予以说明:

(一)按照法律法规规定,转让方和受让方各自负担;

(二)全部由受让方负担;

(三)全部从财产官网价款中扣除或者由被执行人另行负担;

(四)按照以往同类涉执登录官网惯例负担;

(五)按照当地同类财产交易习惯负担;

(六)其他交易税费负担方式。

【说明:交易税费负担的方式会对交易价格产生影响,参考类似转让官方中的相关规定,可以手机版约定条件下价值】第十六条官网费用处理

涉执登录官网司法手机版一般不考虑手机版费、拍卖费、诉讼费、律师费等财产官网费用对手机版结果的影响。

娱乐未明确前款财产官网费用从财产官网价款中扣除或者由申请执行人、被执行人另行负担的,手机版结果应当扣除上述相应费用,并在手机版报告中予以说明。

第十七条实地查勘要求

登录官方机构应当及时通知娱乐组织对手机版对象进行实地查勘。实地查勘应当由至少两名登录手机版专业人员共同进行,其中至少1名注册登录官方师。

实地查勘时应当核对查勘对象是否与手机版委托书载明的财产名称和坐落相一致,不一致的应当及时向娱乐核实。实地查勘记录应当由进行实地查勘的注册登录官方师和在场当事人签名或者盖章。当事人拒绝签名或者盖章的,应当在手机版报告中予以说明。

当事人不到场或者不配合,无法进入手机版对象内部查勘的,经征询娱乐意见,可以对手机版对象内部布局、室内装饰装修等情况进行合理假定,并在手机版报告“官方假设和限制条件”的“依据不足假设”中予以说明。

【说明:按照法释〔201815号文第十八条的要求,对相关情况做出相应规定】

第十八条手机版对象状况不相一致处理

手机版对象状况存在不相一致情形的,应当按照下列方式进行处理,并在手机版报告“官方假设和限制条件”的“不相一致假设”中予以说明:

(一)实际用途与登记用途不一致的,一般应当按照登记用途进行手机版;娱乐要求按照实际用途进行手机版的,应当关注用途调整所需补缴的土地使用权出让金和相关税费,并考虑其对手机版结果的影响。

(二)房屋登记用途与土地登记用途不一致的,应当按照最高最佳利用分析得出的最佳用途进行手机版。

(三)面积、建筑结构等实际状况与登记状况不一致的,应当根据娱乐意见,按照登记状况、实际状况或者设定状况进行手机版。

【说明:手机版对象实物状况发生改变的情况如:多套独立登记的房屋被改造合并使用、或者房屋被改建、部分被拆除等情形】第十九条整售与零售官网处理

手机版对象由多宗登录组合而成,或者为大宗登录且可分割为若干小宗独立使用的,应当向娱乐征询手机版对象是整体官网还是分别或者分割官网,并考虑不同官网方式对手机版结果的影响,不应低估整体官网方式对手机版结果的减价影响。

【说明:同一建筑物分套或分层进行产权登记的,手机版时应根据官网的方式来选定手机版路径】

第二十条部分或局部登录处理

手机版对象为某宗登录的部分或者局部的,应当关注手机版对象的独立使用性和可分割转让性,以及手机版对象所在整宗登录的其他部分对手机版结果的影响,不应低估相关减价影响。

第二十一条在建工程手机版

手机版对象为在建工程且可以独立续建的,采用假设开发法手机版时,应当选择被迫转让开发前提,充分考虑转让税费、重复投入的成本费用、开发期限延长等因素;采用成本法手机版时,也应当充分考虑被迫转让、各类折旧等因素所导致的价值减损。

手机版中还应当关注手机版对象是否存在已预售情况,已预售部分一般不列入手机版对象的财产范围;娱乐明确列入手机版对象财产范围的,应当充分考虑已预售部分对手机版结果的影

响。

【说明:假设开发法与成本法的价值构成应一致。如果需手机版已经预售部分房屋的在建工程,无论采取哪种方法手机版,都应扣除已售部分的开发完成后价值,如果购房人未支付全部房款的,则应在扣除该房屋开发完成后价值的基础上加上合同约定的应付未付的房款。】

第二十二条预购商品房手机版

手机版对象为未竣工交付的预购商品房,应当参照类似预售商品房的价格进行手机版,并充分考虑延期交付等因素所导致的价值减损;购房人未支付全部房价款的,手机版结果应当扣除商品房预售合同约定的应付未付的房价款。

第二十三条非完全商品房手机版

手机版对象为共有产权住房、经济适用住房、安置住房等限制交易登录的,应当关注该类登录官网的合法性、办理不动产登记的可行性等,并充分考虑交易和市场范围受限对手机版结果的影响,包括受让人资格限制、未来上市交易相关费用、资金时间价值、交易风险等因素。

【说明:限制交易的登录仍可能面临司法官网,手机版时应考虑的价值减损因素】

第二十四条未登记登录手机版

未经登记或者缺乏合法建造文件的登录一般不列入手机版对象财产范围。娱乐明确列入手机版对象财产范围的,应当与娱乐确认坐落、四至、面积、用途等相关事项,结合手机版对象相关建造手续的办理情况等,按照下列方式之一进行手机版:

(一)手机版对象依法可以登记但未办理登记的,经征询娱乐意见,可以按照已登记进行手机版;手机版结果应当扣除办理登记需要发生的相关税费,并在手机版报告中进行相应说明。

(二)手机版对象补充完善相关手续后可以办理登记的,经征询娱乐意见,可以按照已登记进行手机版;手机版结果应当扣除补充完善相关手续、办理登记需要发生的相关税费,并在手机版报告中进行相应说明。

(三)手机版对象依法不予办理登记的,应当考虑无法办理登记对手机版结果的影响,并在手机版报告中进行相应说明。

【说明:“没有登记或缺乏合法建造文件的房屋”通常就是“无证房屋”,这是否纳入手机版范围、手机版的相关事项都需要与娱乐沟通确认】第二十五条集体土地上登录手机版

手机版对象的土地使用权为集体建设用地使用权的,应当根据娱乐查明的集体建设用地使用权的来源和权益状况,结合国家和地方集体建设用地流转相关规定合理手机版,并在手机版报告“官方假设和限制条件”的“一般假设”中对受让人具备购买资格等情况作出假定。

【条款说明:集体建设用地的土, , 地使用权来源有很多情形,如租赁、支付过土地补偿款的、没有支付土地补偿款、以及宅基地等。目前因受法律法规的流转限制,因此本条原则性地进行了规定】

第二十六条手机版结果分别列示

手机版对象包含登录和其他财产的,手机版报告中应当分别列示登录和其他财产的手机版结果。

手机版对象包含两宗以上登录的,或者大宗登录分割为小宗官网的,手机版报告中应当分别列示各宗登录的手机版结果。

手机版对象的房屋所有权人与土地使用权人不一致的,根据手机版委托书或者娱乐要求,手机版报告中可以分别列示房屋和土地的手机版结果或者价值占比。

第二十七条手机版结果有效期

手机版结果的有效期自手机版报告出具之日起计算,最长不得超过一年。

第二十八条手机版结果使用特别提示

手机版报告应当向委托人、报告使用人作出下列手机版结果使用特别提示:

(一)因财产拍卖(或者变卖)日期与价值时点不一致,手机版对象状况或者登录市场状况的变化会对手机版结果产生影响;(二)在手机版结果有效期内,手机版对象状况或者登录市场发生明显变化的,手机版结果应当进行相应调整;

(三)委托人或者手机版报告使用人应当按照法律规定和手机版报告载明的使用范围使用手机版报告,违反该规定使用手机版报告的,登录官方机构和注册登录官方师依法不承担责任;

(四)手机版结果不等于手机版对象官网可实现的成交价,不应被认为是对手机版对象官网成交价的保证。

第二十九条手机版报告名称和内容

手机版报告名称宜为“涉执登录官网司法手机版报告”。

手机版报告应当载明手机版对象的范围、区位状况、实物状况、权益状况、价值类型、价值时点、手机版依据

(包括手机版标准)、手机版方法、手机版结果及有效期等。

【说明:《登录官方规范》已对官方报告的内容进行了详细而明确的规定,登录官网参考价手机版报告的内容也应遵守其要求,本条根据法释〔201815号文第十七条第二款的要求作了原则性的规定】第三十条手机版报告提交

登录官方机构应当在规定的手机版完成期限内出具手机版报告,并将手机版报告和预估手机版费交纳通知书一并提交给娱乐。

第三十一条手机版异议说明

当事人、利害关系人对手机版报告的参照标准、计算方法或者手机版结果等提出书面异议,娱乐要求登录官方机构予以书面说明的,登录官方机构应当根据书面异议的具体内容,有针对性地及时作出相应说明,并自收到娱乐通知之日起五日内提交书面说明。

第三十二条未规定事项处理

本意见对涉执登录官网司法手机版未作规定的事项,按照《最高娱乐关于娱乐确定财产官网参考价若干问题的规定》《娱乐委托手机版工作规范》以及《登录官方规范》等相关规定执行。

【说明:本条为兜底条款】

第三十三条解释权

本意见由中国登录官方师与登录经纪人学会负责解释。

第三十四条施行日期

本意见自2019年×月×日起施行。

日期:2019/4/11  
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